Тел.: 8-921-786-43-15

e-mail: info@razvivay.com
г. Санкт-Петербург

Продал недвижимость? — Заплати НДС. Или как налоговая пытается взыскать с физических лиц больше чем они заработали

Статья написана по обстоятельствам налогового спора, интересы налогоплательщика в котором представляет бизнес-адвокат Валерия Голянова. Дело находится в процессе обжалования.


Обстоятельства дела «НДС с физического лица при продаже недвижимости»:
Налогоплательщик в 2013-2015 годах неоднократно осуществлял сделки по купле-продаже недвижимости и земельных участков. Зачастую сделки изначально совершались на денежные средства и в интересах будущего покупателя. Более того, за это время физическое лицо дважды сдавало недвижимость в аренду. О полученном доходе физическое лицо отчитывалось, подавая декларацию 3-НДФЛ и платило налог на доходы, налоги на имущество и землю.

Налоговым органом проведена проверка, деятельность лица переквалифицирована в предпринимательскую и доначислен НДС со всех сделок по купле-продаже нежилой недвижимости, штрафы и пени.
Объем доначислений более 29 миллионов рублей.


Прецедентность налогового спора:
Это первые споры в РФ когда налоговый орган вменяет налогоплательщику предпринимательскую деятельность и доначисляет НДС исходя из того, что физическое лицо неоднократно совершало сделки купли-продажи недвижимости. Причем налоговый орган подчеркивает, что именно нежилой статус недвижимости делает ее непригодной для использования в личных некоммерческих целях, и все сделки по купле-продажи коммерческой недвижимости подпадают под предпринимательскую деятельность.


Претензии налогового органа:
По мнению налоговой, сделки по купле-продаже коммерческой недвижимости являлись предпринимательской деятельностью. Тк физические лица, не были зарегистрированы в качестве ИП и, как следствие, не подали заявление о применении упрощенной системы налогообложения (в этом случае физическое лицо вместо 13% налога на доходы физических лиц заплатило бы 7% и было бы освобождено от уплаты НДФЛ), налоговый орган счел, что к их деятельности должна применяться общая система налогообложения. На сумму всех сделок по продаже коммерческой недвижимости был начислен НДС в размере 18%, начислен штраф и пени.


«Заплати налогов больше чем заработал»:
В конкретном споре, физическое лицо получило прибыль 2013-2015 год от своей деятельности по купле-продажи недвижимость порядка 12 миллионов, заплатило с них более 1,5 миллионов НДФЛ и более 700 тыс. налогов на имущество и землю. Являются ли экономически обоснованными доначисленные налоговым органом 27 миллионов НДС и штрафов?

Государство требует заплатить ему в несколько раз больше чем человек заработал, что скорее всего приведет к банкротству физического лица. Более того, еще до окончания судебного спора МИФНС 25 предпринимает действия к понуждению физического лица инициировать банкротство.
При этом, если бы физическое лицо было зарегистрировано как индивидуальный предприниматель, то оно, как и подавляющее число ИП, могло выбрать упрощенную систему налогообложения и не только не платить НДС, но вместо 13% налога на доходы физических лиц, заплатить 7%.


«Опасная» перспектива для граждан:
Если правовые конструкции
«сделка с нежилой недвижимостью = предпринимательская деятельность» и «неоднократные сделки по купле-продаже недвижимости недвижимостью = предпринимательская деятельность»,
«продажа недвижимости, которая ранее сдавалась в аренду = предпринимательская деятельность»
будут приняты судами, несомненно, налоговые органы вскоре обратят свое внимание не только на лиц, совершающих большое количество сделок, но и на обывателей совершивших 2-3 инвестиционные сделки купли-продажи недвижимости.


Такая ситуация уже складывается в сфере аренды, за последние годы сформировалось судебная практика, когда сдача квартиры в аренду на срок более двух месяцев признается налоговыми органами предпринимательской деятельностью. Но если, в случае с арендой, налоговые органы просто забирают большую часть дохода (13% НДФЛ и 18% НДС), то в случае со сделками купли-продажи недвижимости, маржинальность сделок в большинстве случаев не покроет налоговых платежей и приведет граждан к убыткам и даже банкротству. Такой правоприменительный подход очень опасен в стране, где подавляющее число жителей считают вложения в недвижимость самыми надежными. Огромное количество недвижимости на окраинах мегаполисов – это инвестиционные объекты, приобретённые гражданам для сдачи в аренду или последующей перепродажи.


В особую зону риска могут попасть апартаменты, являющиеся согласно законодательству нежилыми помещениями, ведь если следовать тезису налогового органа, сам нежилой статус недвижимости предполагает, что оно не может использоваться в личных и семейных целях, а следовательно, сделки с ним являются предпринимательской деятельностью.


«Опасная» перспектива для государственных служащих:
Невозможно признать деятельность предпринимательской только для целей налогообложения. Правовая конструкция приравнивающая деятельность физических лиц, совершающих неоднократные сделки с недвижимостью, однократные сделки с нежилой недвижимостью, сдающих в аренду квартиры и помещения к предпринимательской деятельности является может привести к абсурдным неналоговым последствиям. Так, государственные служащие не имеют право заниматься предпринимательской деятельностью, если следовать софистической логике налогового органа, мы можем прийти к запрету государственным служащим владеть нежилой недвижимостью или сдавать в аренду квартиру. Согласно официальной отчетности, государственные служащие, в т.ч. судьи нередко владеют коммерческой недвижимостью и применения данной концепции может стать инструментом давления на них.


Налоговая софистика:
Основная проблема лежит в двусмысленности и неопределенности понятия предпринимательской деятельности, Ст. 2 ГК РФ под предпринимательской деятельностью понимает самостоятельную, осуществляемую на свой риск деятельность, направленную на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг.

При этом, если доход получен более 2х раз подряд, то он уже является систематическим. А подавляющее число деятельности, связанной с получением дохода, так или иначе связано с риском – кладя деньги в банк мы рискуем, что у него отзовут лицензию, оказывая услугу по гражданско-правовому договору, всегда существует риск что нам не заплатят, а инвестируя денежные средства в акции мы несем риски возможного банкротства компании. Используя тот же софистический подход, что налоговые органы и суды первых инстанций в обсуждаемых налоговых спорах, можно прийти к приравниванию любой деятельности, связанной с получением дохода, к предпринимательской деятельности и поставить под вопрос правомерность многих правовых институтов.

Подобная подмена понятий налоговыми органами может привести к абсурдным и губительным для экономики последствиям:
К невозможности физическим лицам, не зарегистрированными как индивидуальные предприниматели, распоряжаться своей собственностью, в т.ч. совершать сделки по купле-продаже и аренде недвижимости;
К невозможности заключения гражданско-правовых договоров с физическими лицами, не являющимися индивидуальными предпринимателями;
К приравниванию получение дохода по договорам банковского вклада к предпринимательской деятельности;
К приравниванию любой инвестиционной деятельности, в т.ч. получение дивидендов, дохода по паям, дохода по облигациям к предпринимательской деятельности;
К приравниванию адвокатов и нотариусов к индивидуальным предпринимателям;
К делегализации получение физическими лицами, не зарегистрированными как индивидуальные предприниматели, дохода по любым гражданско-правовым сделкам, кроме дохода в виде оплаты труда по трудовому договору.


P.S: Традиционно, весной все билборды на автобусных остановкой пестрят социальной рекламой с призывом к гражданам отчитаться о доходе и заплатить налог. Однако, данная реклама не содержит уведомления, что отчитавшись о доходе от продажи недвижимости или от сдачи в аренду, налоговый орган может сверх оплаченного налога на доходы, попросить с физического лица еще и исчислить НДС.


Если у Вас есть сложные налоговые вопросы, вопросы приобретению городского имущества, по заключению сделок с КИО или Фондом Имущества СПб, — звоните:

Тел: 8-921-786-43-15

Валерия Голянова
бизнес-адвокат, финансист, партнер Бизнес Развитие


P.P.S. Вам могут быть интересны наши услуги в области налогообложения, в т.ч. представлние интересов в ходе налоговых споров